Tiền cho thuê nhà qua nền tảng lưu trú là thu nhập chịu thuế của chủ nhà, dù khách là người nước ngoài và tiền được một công ty nước ngoài chuyển về. Câu hỏi quan trọng hơn là bạn đang cho thuê tài sản (giao cả căn nhà để khách tự ở) hay kinh doanh dịch vụ lưu trú (cho thuê theo đêm, kèm dọn phòng, đón khách, cung cấp đồ dùng), vì hai loại này khác nhau về cách tính thuế và về các điều kiện kinh doanh đi kèm.
Ngoài thuế, cho khách lưu trú còn kéo theo nghĩa vụ thông báo lưu trú với công an, các yêu cầu an toàn và quy chế của toà nhà. Nhiều chủ nhà chỉ nghĩ đến chuyện thuế rồi vướng ở những chỗ khác. Bài này đi qua cả ba lớp: phân loại, kê khai, và hồ sơ.
Thuế suất, ngưỡng và hạn khai không được nêu cụ thể vì đã thay đổi trong 2025–2026; hãy đối chiếu văn bản hiện hành.
Cho thuê tài sản hay kinh doanh lưu trú: ranh giới nằm ở đâu
Không có một tiêu chí duy nhất; cơ quan quản lý thường nhìn vào tổng thể cách bạn vận hành. Bảng sau tóm các dấu hiệu.
| Dấu hiệu | Gần với cho thuê tài sản | Gần với kinh doanh lưu trú |
|---|---|---|
| Thời hạn thuê | Theo tháng, theo năm | Theo đêm, theo tuần |
| Dịch vụ đi kèm | Không, khách tự lo | Dọn phòng, thay khăn, đón trả khách, đồ dùng tiêu hao |
| Số căn, số phòng | Một căn nhà của gia đình | Nhiều căn, nhiều phòng, vận hành như cơ sở |
| Kênh tìm khách | Hợp đồng trực tiếp, môi giới | Nền tảng đặt phòng, đánh giá sao, lịch trống |
| Người vận hành | Chủ nhà | Chủ nhà hoặc đơn vị quản lý thuê ngoài |
| Giấy tờ đi kèm | Hợp đồng thuê | Có thể cần đăng ký kinh doanh và đáp ứng điều kiện an ninh trật tự, phòng cháy theo quy định |
Cho thuê theo đêm qua nền tảng, có dọn phòng và cung cấp đồ dùng thường bị xếp vào kinh doanh lưu trú. Việc xếp loại ảnh hưởng đến tỷ lệ thuế tính trên doanh thu và các điều kiện kinh doanh bạn phải đáp ứng; nên hỏi cơ quan thuế và chính quyền nơi có nhà trước khi mở lịch nhận khách.
Tiền đi qua nền tảng nước ngoài thì doanh thu tính thế nào
Khi khách đặt phòng qua nền tảng, tiền khách trả gồm giá phòng, phí dọn dẹp do bạn đặt, phí dịch vụ của nền tảng thu từ khách, và có thể có thuế do nền tảng thu hộ ở một số nước. Bạn nhận phần còn lại sau khi nền tảng trừ phí chủ nhà. Doanh thu của bạn về nguyên tắc là phần giá bạn bán cho khách (giá phòng cộng các khoản phí bạn được hưởng), không phải con số sau khi nền tảng trừ phí; phí nền tảng là chi phí của bạn.
Nghị định 117/2025/NĐ-CP, hiệu lực từ 01/7/2025, giao cả nền tảng số nước ngoài có chức năng thanh toán khấu trừ, nộp thay thuế cho hộ, cá nhân kinh doanh trên nền tảng. Mức độ triển khai trên thực tế của từng nền tảng lưu trú quốc tế khác nhau. Nếu bảng kê thanh toán không cho thấy khoản thuế Việt Nam đã khấu trừ, hãy giả định bạn phải tự kê khai cho đến khi có xác nhận ngược lại.
Tỷ giá quy đổi là chỗ hay lệch. Nền tảng có thể trả bằng ngoại tệ hoặc đã quy đổi sang đồng Việt Nam theo tỷ giá của họ, ngân hàng nhận lại quy đổi theo tỷ giá khác. Ghi lại cả hai và hỏi cơ quan thuế tỷ giá nào được dùng làm căn cứ, rồi áp dụng nhất quán.
Kê khai: theo từng hợp đồng, theo năm, và ai đứng ra khai
Với cho thuê tài sản truyền thống, người cho thuê thường được lựa chọn khai theo từng lần phát sinh hoặc theo năm, tuỳ theo cách thu tiền thuê. Bên thuê là doanh nghiệp đôi khi được uỷ quyền khai thay trong hợp đồng. Mô hình nền tảng thì khác: khách đổi liên tục, không ai trong số họ khai thay bạn, và doanh thu dồn theo mùa.
Khi hoạt động đủ quy mô để coi là kinh doanh lưu trú, cách hợp lý là đăng ký hộ kinh doanh. Từ 01/01/2026 hộ kinh doanh không còn nộp thuế khoán mà tự kê khai, tự tính, tự nộp theo Nghị quyết 198/2025/QH15, kèm yêu cầu sổ sách, hoá đơn tương ứng quy mô. Nếu bạn giao căn hộ cho một công ty quản lý vận hành và nhận lại một khoản cố định hoặc theo tỷ lệ, quan hệ có thể chuyển thành cho thuê tài sản với công ty đó, và họ là bên kinh doanh lưu trú.
Nhiều chủ nhà sở hữu căn hộ chung với vợ hoặc chồng. Doanh thu từ tài sản chung có thể được phân chia hoặc do một người đứng ra khai theo thoả thuận và quy định; hỏi rõ để tránh việc cả hai cùng khai hoặc không ai khai.
Những nghĩa vụ ngoài thuế mà chủ nhà hay quên
Thông báo lưu trú. Theo pháp luật về cư trú, cơ sở cho người khác đến ở phải thông báo lưu trú với cơ quan công an nơi có nhà; với khách nước ngoài còn có thủ tục khai báo tạm trú riêng. Nhiều nơi đã cho phép thông báo qua ứng dụng hoặc cổng dịch vụ công; làm cho mọi lượt khách, không chỉ khách ở lâu.
Quy chế toà nhà chung cư. Nhiều toà nhà hạn chế hoặc cấm cho thuê ngắn ngày trong nội quy, hoặc yêu cầu đăng ký khách với ban quản lý. Vi phạm có thể dẫn tới tranh chấp với ban quản trị và cư dân, thậm chí bị chặn thẻ ra vào của khách.
An toàn phòng cháy. Cơ sở kinh doanh lưu trú phải đáp ứng điều kiện phòng cháy, chữa cháy theo quy mô. Dù ở mức một căn hộ, trang bị bình chữa cháy, đầu báo khói và chỉ lối thoát là trách nhiệm cơ bản với khách.
Hợp đồng thuê lại. Nếu bạn đi thuê nhà rồi cho thuê lại qua nền tảng, hợp đồng gốc phải cho phép cho thuê lại; không thì bạn có thể bị chấm dứt hợp đồng và bồi thường.
Bảo hiểm. Bảo hiểm nhà ở thông thường có thể loại trừ thiệt hại khi nhà dùng vào kinh doanh. Hỏi bên bảo hiểm trước khi nhận khách.
Bộ chứng từ chủ nhà nên lưu
Hoạt động qua nền tảng sinh ra rất nhiều dữ liệu, nhưng dữ liệu đó nằm trong tài khoản của bạn trên nền tảng và có thể mất khi tài khoản bị khoá hoặc khi nền tảng đổi chính sách lưu trữ. Tải về định kỳ là cách bảo vệ mình.
- Báo cáo thu nhập hàng tháng hoặc hàng năm tải từ nền tảng, thể hiện từng lượt đặt, giá, phí và số tiền chuyển.
- Chứng từ hoặc thông báo khấu trừ thuế nếu nền tảng có phát hành.
- Sao kê tài khoản nhận tiền, kèm thông tin tỷ giá quy đổi khi nhận ngoại tệ.
- Biên nhận thông báo lưu trú cho từng lượt khách.
- Hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành nếu có, và chứng từ chi trả cho họ.
- Tờ khai thuế, chứng từ nộp thuế đã thực hiện.
- Thư từ với nền tảng về tranh chấp, hoàn tiền, bồi thường hư hỏng.
Đặt tên tệp theo quy tắc năm-tháng-nội dung và lưu ở hai nơi tách biệt. Khi cơ quan thuế hỏi về một năm cụ thể, bạn mở đúng thư mục là có đủ.
Phép tính ví dụ: từ tiền khách trả đến tiền về tài khoản
Ví dụ giả định cho một tháng của một căn hộ, minh hoạ vì sao doanh thu tính thuế không phải con số bạn nhận được. Mọi số liệu là giả định, không phản ánh mức phí của nền tảng cụ thể nào.
| Khoản | Số tiền (ví dụ giả định) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Giá phòng 20 đêm do bạn đặt | 20 triệu đồng | Thuộc doanh thu của bạn |
| Phí dọn dẹp bạn thu từ khách | 2 triệu đồng | Thuộc doanh thu của bạn |
| Phí dịch vụ nền tảng thu từ khách | 2,5 triệu đồng | Thu nhập của nền tảng, không phải của bạn |
| Phí chủ nhà nền tảng trừ | 0,7 triệu đồng | Chi phí của bạn, không làm giảm doanh thu |
| Tiền nền tảng chuyển cho bạn | 21,3 triệu đồng | Con số thấy trên sao kê |
| Phí chuyển đổi, chênh tỷ giá khi nhận | khoảng 0,2 triệu đồng | Chi phí của bạn |
Trong ví dụ này, doanh thu làm căn cứ khai là 22 triệu đồng chứ không phải 21,3 hay 21,1 triệu. Chênh lệch nhỏ mỗi tháng, nhưng cộng cả năm và nhiều căn thì đủ để làm sai lệch việc so với ngưỡng và số thuế phải nộp. Nếu nền tảng đã khấu trừ thuế Việt Nam, khoản đó sẽ hiện thành dòng riêng trên bảng kê và được tính là bạn đã nộp.
Mùa thấp điểm, nhiều chủ nhà giảm giá hoặc dùng mã khuyến mãi của nền tảng. Khuyến mãi do bạn chịu làm giảm doanh thu; khuyến mãi do nền tảng tài trợ thì không. Bảng kê chi tiết của nền tảng thường tách hai loại này.
Tình huống: thuê dài hạn rồi cho thuê lại theo đêm
Mô hình phổ biến ở các thành phố du lịch là một người thuê dài hạn vài căn hộ, trang trí lại rồi cho thuê theo đêm qua nền tảng. Về thuế, người này là bên kinh doanh lưu trú; doanh thu là toàn bộ tiền khách trả cho họ, còn tiền thuê nhà trả cho chủ là chi phí. Nếu tính thuế trên doanh thu, chi phí thuê không được trừ, nên gánh thuế có thể lớn so với lãi thực.
Chủ nhà gốc trong tình huống này là bên cho thuê tài sản, có nghĩa vụ thuế trên tiền thuê nhận được từ người thuê lại. Hai lớp nghĩa vụ là riêng biệt: việc người thuê lại đã nộp thuế không thay cho nghĩa vụ của chủ nhà, và ngược lại.
Một ví dụ giả định: bạn thuê một căn hộ 12 triệu đồng mỗi tháng, cho thuê lại thu được 30 triệu đồng mỗi tháng sau mùa thấp điểm và cao điểm. Doanh thu của bạn là 30 triệu, còn 12 triệu là doanh thu của chủ nhà. Nếu bạn quản lý từ năm căn trở lên, cách tính theo phương pháp có sổ sách chi phí, hoặc lập doanh nghiệp, có thể hợp lý hơn; đây là phép tính nên làm cùng người làm kế toán dựa trên số thật.
Câu hỏi thường gặp
Cho người nước ngoài thuê nhà qua nền tảng lưu trú có phải khai báo tạm trú không?
Có. Người nước ngoài lưu trú tại Việt Nam phải được khai báo tạm trú theo quy định về nhập cảnh, cư trú của người nước ngoài, và chủ cơ sở lưu trú là người thực hiện. Nhiều địa phương đã cho khai qua mạng; hỏi công an phường, xã nơi có nhà về cách làm hiện hành.
Chỉ cho thuê vài tuần mỗi năm có cần khai thuế không?
Nghĩa vụ phụ thuộc vào tổng doanh thu cả năm so với ngưỡng không phải nộp thuế. Doanh thu thấp có thể không phải nộp, nhưng bạn vẫn nên lưu báo cáo của nền tảng để chứng minh. Thủ tục thông báo lưu trú thì vẫn phải làm cho mọi lượt khách.
Nền tảng nước ngoài đã thu thuế của khách thì chủ nhà còn phải nộp không?
Khoản nền tảng thu thêm từ khách có thể là phí dịch vụ hoặc thuế theo quy định của nơi khác, không phải thuế thu nhập của bạn tại Việt Nam. Chỉ khi chứng từ ghi rõ khoản thuế Việt Nam đã khấu trừ, nộp thay cho bạn thì phần đó mới được tính là đã nộp.
Có cần đăng ký hộ kinh doanh để cho thuê căn hộ theo đêm không?
Khi hoạt động mang tính kinh doanh lưu trú thường xuyên, đăng ký hộ kinh doanh và đáp ứng điều kiện an ninh trật tự, phòng cháy là hướng đúng. Yêu cầu cụ thể theo quy mô và địa phương; hỏi cơ quan đăng ký kinh doanh và công an nơi có nhà trước khi mở lịch.
Tiền đặt cọc hư hỏng khách trả có tính là doanh thu không?
Tiền đặt cọc được hoàn lại cho khách thì không phải doanh thu. Phần giữ lại để bù thiệt hại là khoản bồi thường; cách ghi nhận phụ thuộc quy định và cách nền tảng chuyển tiền. Lưu ảnh hư hỏng, hoá đơn sửa chữa và thư trao đổi với nền tảng.
Ban quản lý chung cư cấm cho thuê ngắn ngày thì có hợp pháp không?
Nội quy toà nhà do hội nghị nhà chung cư thông qua có hiệu lực ràng buộc cư dân trong phạm vi pháp luật cho phép. Nếu thấy điều cấm trái luật, bạn có thể kiến nghị qua hội nghị cư dân hoặc cơ quan quản lý nhà ở; trong lúc chờ, vi phạm vẫn có rủi ro tranh chấp.
